Een centrum algemeen welzijnswerk in transitie: naar een professioneel gebouwbeheer en ‘Housing First’

Het Centrum Algemeen Welzijnswerk (CAW) Antwerpen is actief op 69 locaties met in totaal ca. 250 opvangplaatsen en stelt vandaag een 700-tal VTE’s (voltijds equivalenten) te werk. De afgelopen jaren heeft het de keuze gemaakt om meer en meer in te zetten op het Housing First-principe voor haar daklozenopvang en tegelijkertijd om het gebouwbeheer te professionaliseren.

Housing first betekent meer inzetten op het ‘leren wonen’ en zelfstandig maken van de bewoners: zelf koken, boodschappen doen… Dit vraagt een heel andere typologie voor de opvang: studio’s i.p.v. collectieve woongebouwen. CAW Antwerpen heeft hiervoor een vastgoedexpert aangesteld die voltijds op zoek is naar geschikte panden op de huur- en koopmarkt, met een enorme toename van het aantal panden tot gevolg. Dit zorgt er momenteel o.a. voor dat het CAW 254 energiemeters in beheer heeft. De werkingen zelf zijn intussen meer en meer gegroepeerd om te komen tot een compacter en energiezuiniger opzet. Ook zijn er per regio sociale huisbazen aangesteld die de ogen en oren van de dienst infrastructuur zijn om problemen snel te kunnen aanpakken.

“De energiescans waren een goed instrument om energiezuinigheid en de daarvoor nodige investeringen op het directieniveau bespreekbaar te maken.”

Zo’n divers patrimonium vraagt een professionalisering van het gebouwbeheer. Dit werd 5 jaar geleden in gang gezet met de aanstelling van Stefan Van Loon als diensthoofd Infrastructuur als één van de stappen daarin. “Toen ik hier 5 jaar geleden  begon, wist niemand mij te vertellen hoeveel gebouwen we hadden, over hoeveel vierkante meter het ging, laat staan welke verlichting er hing”, legt Van Loon uit.  Hij zag het belang van een duidelijke visie op energiezuinige gebouwen, een langetermijnvisie én probeert hierin stappen te zetten. Hij vertelt over de uitdagingen waarmee dit gepaard gaat.

Lange termijnvisie versus de nood aan flexibiliteit

Op vlak van energie heeft het CAW Antwerpen een duidelijke visie: evolueren naar een klimaatneutraal gebouwenpark. Dit vraagt in de praktijk echter wel een constant wikken en wegen van beslissingen, in een zeer snel evoluerende context van veranderende prioriteiten: COVID, politieke keuzes, de energiecrisis, onzekere budgetten… Allemaal hebben ze een grote impact op de werking én op de nodige infrastructuur. “Om snel en flexibel te kunnen inspelen op de behoeftes en tegelijkertijd de hiermee gepaard gaande investeringen en de milieu-impact laag te houden, zoeken we steeds meer naar modulaire oplossingen”, zegt Van Loon. “Zo zijn we bezig met een pilootproject om verlichting en meubilair voor kantoren modulair te maken, zodat het altijd terug verhuisd kan worden. Ook werken we steeds vaker met het idee dat we het ook eenvoudig weer moeten kunnen aanpassen. Technieken in opbouw, een meer industriële look, dat hoort er dan bij.”

De visie vertaalt zich naar een ‘masterplan’ voor het gebouwenpatrimonium, met een meerjarenplanning die aangeeft welke gebouwen ze wanneer gaan aanpakken. Maar meer dan dat is er een visie over hoe ze kunnen evolueren naar een klimaatneutraal gebouwenpark met een aantal leidende principes: de gebouwschil aanpakken via doorgedreven isolatie, compacte gebouwen realiseren, verwarmen op lage temperatuur zodat een warmtepomp mogelijk wordt, gecontroleerde sturing… “Dit laatste is zeker een uitdaging in onze context van opvangplaatsen. We hebben geen controle over het individuele verbruik en door de manier van financieren (all-in vaste dagprijs) is er geen incentive om zuinig te zijn”, legt Van Loon uit. “Door het installeren van slimme verwarmingssturing via thermostaten en thermostatische kranen die we digitaal kunnen aansturen, gaan we hier meer vat op krijgen. Dit hebben we getest in één gebouw en gaan we nu uitrollen in de andere gebouwen.”

Met een energiefactuur die ongeveer maal 3 is gegaan, is energieverbruik een grote prioriteit. “Gelukkig deden we bij de ingebruikname van de studio’s al wat investeringen. We leggen de lat immers vrij hoog qua woonkwaliteit, anders dan het aanbod op de reguliere huurmarkt. Zo heeft elke studio een energiemaatregelenpakket gekregen: radiatorfolie, programmeerbare radiatorthermostaatkranen, ledverlichting, aanwezigheidsdetectoren, spaardouchekop, douchethermostaatkraan en altijd afvoerventilatie in de natte ruimtes.” 

“Op heel wat plaatsen hebben we ook al balansventilatie met warmterecuperatie geplaatst zodat we energiebesparing koppelen aan een gezonder binnenklimaat,”

Een langetermijnplanning opstellen is één zaak, ze ook effectief aanhouden is een ander paar mouwen: “Regelmatig doorkruisen dringende hulpvragen of opvangnoden onze planning. Een renovatie vertraagt hierdoor of wordt uitgesteld en andere investeringen krijgen voorrang. Het is niet altijd evident werken, maar dat maakt het ook wel erg boeiend”, zegt Van Loon. “En natuurlijk is iedereen het eens over die langetermijnvisie, maar hoe er te geraken en met welke budgetten, daar zit soms wel spanning op.”

De energiescans als instrument voor kennisopbouw

De energiescans kwamen in 2018 dan ook goed van pas. Er was door de fusie weinig kennis over de gebouwen. “De scans zorgden voor een goede startbasis voor de professionalisering van ons gebouwbeheer. En, een grote plus, we werden ‘gedwongen’ om de gegevens van de gebouwen op te zoeken en in kaart te brengen. Zo kregen we weer wat meer kennis over ons eigen gebouwenpark.” Bovendien was het een goed instrument om energiezuinigheid en de daarvoor nodige investeringen op het directieniveau bespreekbaar te maken. “Het was een gemakkelijke en snelle manier om aan onderbouwde data te komen, maar echt grote verrassingen kwamen er niet uit voor mij. Het zijn de ‘usual suspects’: verlichting, sturing en regeling, zonnepanelen en isolatie”, licht Van Loon toe.

De grootste energiebesparende investeringen voor het CAW Antwerpen gingen aanvankelijk naar  de relightingprojecten. In zo goed als alle eigendommen is de verlichting vervangen en is er aanwezigheidsdetectie voorzien. “Hier stond het licht vroeger de hele tijd te branden,” zegt Van Loon terwijl we door de gangen van de crisisopvang lopen, “en in de badkamers van de studio’s is er nu een schakelaar in combinatie met aanwezigheidsdetectie”. Daarnaast zijn er o.a. hotfill wasmachines geïnstalleerd, toestellen die warm water uit de boiler halen in plaats van zelf koud water op te warmen’, wat een groot verschil in energieverbruik betekent. Er is ook in meerdere gebouwen radiatorfolie geplaatst, aan de regeling van de verwarming gesleuteld en er zijn al in 3 panden isolatiewerken uitgevoerd. “Op heel wat plaatsen hebben we ook al balansventilatie met warmterecuperatie voorzien zodat we energiebesparing koppelen aan een gezonder binnenklimaat,” vult Van Loon aan.         

Masterplan als toetssteen voor elke maatregel

“Niet alle maatregelen zijn al uitgevoerd, maar daar is steeds een reden voor”, legt Van Loon uit. “Elke maatregel, ongeacht de terugverdientijd, hebben we afgewogen tegen het masterplan. Zo zijn er maatregelen die we voorlopig nog niet uitvoeren, omdat het niet strookt met de langetermijnvisie. Voor sommige panden bijvoorbeeld hebben we ondertussen beslist om voor een totaalrenovatie te gaan.” Daarnaast leidt die afweging ook tot vragen over de volgorde van de maatregelen om de zogenaamde ‘lock-ins’ te vermijden. Die volgorde is essentieel. Van Loon geeft het voorbeeld uit één van de scans. “Zo is het mijn visie om eerst het dak te isoleren en daarna pas de zonnepanelen erop te zetten. Als we dan de ketels vervangen, kan dat voor een  lager vermogen.”

“Elke maatregel, ongeacht de terugverdientijd, hebben we afgewogen tegen het masterplan.”

De doelstelling van klimaatneutraal zijn blijft het einddoel en daar moeten soms keuzes in gemaakt worden. “Het plaatsen van zonnepanelen op een slecht geïsoleerd dak, dat doen we dus niet”, geeft Van Loon als voorbeeld “Nu heb ik groen licht om een aantal daken te laten isoleren en kunnen de zonnepanelen er daarna komen.” Maar deze aanpak was niet altijd evident. “Het bestuur zag vooral de quick wins, maar de aftoetsing aan de langere termijn is voor mij steeds belangrijk”, legt Van Loon uit. “De energiecrisis, die we jammer genoeg nodig hadden om sneller te schakelen, zorgt ervoor dat de nodige investeringen nu kunnen gebeuren.”

Voor de crisisopvang bijvoorbeeld zijn alle radiatoren bij de verbouwing overgedimensioneerd om te kunnen werken op lage temperaturen. Er was niet onmiddellijk budget om een warmtepomp te plaatsen, maar dat kan dankzij het lagetemperatuurafgiftesysteem wel eenvoudig in de toekomst. “We willen vooruit denken en ons niet vastzetten door de keuzes die we nu maken”, klinkt het overtuigend. “En je moet wel iemand aan het stuur hebben die elke beslissing kan toetsen met de visie op lange termijn.”

Uitdagingen voor de toekomst

“Ik vind dat de overheid een hoog ambitieniveau moet opleggen op lange termijn. Met tussentijdse ambitieniveaus moet men immers heel goed opletten om zogenaamde lock-ins te vermijden. Volgens mij kan je beter een zeker percentage van de eigendommen meteen 2050-proof maken dan alle eigendommen met een zeker percentage te verbeteren ”, stelt Van Loon. En ook voor voorzieningen is zijn advies gericht op de lange termijn: ”Iedereen zou een masterplan moeten hebben.”

“Als ik nu zou beginnen, dan kies ik voor een energetisch masterplan. Dan leg je de lat verder en heb je direct de stappen voor een langetermijnplan.”

Van Loon ziet wel een potentieel nadeel in de voorstelling van de maatregelen in een energiescan. “Er zit een mogelijk tegenovergesteld effect in het werken met terugverdientijden. Belangrijke maatregelen zoals goed isoleren, wat toch stap één is, hebben vaak lange terugverdientijden waardoor het voor directie en bestuurders vaak afschrikt en bijgevolg niet als prioriteit wordt gezien”, duidt Van Loon zijn bezorgdheid. “Een jammere zaak, want het zijn maatregelen die echt noodzakelijk zijn voor langere termijn klimaatrobuuste gebouwen.”

De omzetting van de ambities naar de praktijk ziet hij als een mogelijk nog grotere uitdaging. “Waar het schoentje voor mij zeker knelt,” zo legt hij uit, “is de uitvoering. We hebben vaak de beste intenties, alles mooi beschreven in de bestekken, maar op de werkvloer loopt het vaak anders. De aannemers hebben vaak te weinig technische kennis, we moeten hen soms smeken om een offerte in te dienen en bij de uitvoering dreigt het al eens mis te lopen. Je moet alles goed opvolgen en nakijken.” En dat vraagt niet alleen flexibele gebouwen, maar ook een flexibele mens: “Dat heb ik wel geleerd in deze job:  je moet flexibel zijn en compromissen kunnen sluiten. De ideale werf, het ideale project: het bestaat niet.”

CAW Antwerpen is naast energiezuinigheid met heel wat zaken bezig rond bijvoorbeeld mobiliteit en afval en zal binnenkort ook werk maken van de Green Deal Duurzame Zorg. “We werven er iemand voor aan. Deze nieuwe kracht zal daar mee de schouders onder zetten, want we hebben eigenlijk al heel wat stappen gezet. “Zo hebben we sorteersystemen, komt 80% van ons personeel met de fiets of het openbaar vervoer,  zijn onze dienstvoertuigen intussen 75% elektrisch, … Maar het zal goed zijn om dat eens te bundelen en zichtbaar te maken”, zegt Van Loon “We gaan ons trimestrieel tijdschrift ‘Stroom’ daar ook voor gebruiken, zo willen we alle medewerkers laten weten waar we mee bezig zijn voor het klimaat. Nu weet niemand dat.”

Wat raadt Stefan een voorziening aan die eraan wil beginnen? “Loop mee met de expert die de energiescan komt uitvoeren, daar kan je veel van opsteken,” zegt Van Loon, “maar als ik nu zou beginnen, dan kies ik voor een energetisch masterplan. Dan leg je de lat verder en heb je direct de stappen voor een langetermijnplan.”